عمومی در حقوقی
image 1631170990

مراحل و نکات دریافت دستور تخلیه فوری مستأجر

0

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی مالک (موجر) و مستاجر شامل دعوای الزام به تحویل ملک یا مورد اجاره به مستاجر در کنار دعوی مطالبه اجور معوقه از مستاجر، دعوی الزام موجر به پرداخت وجه ودیعه، دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره)، دریافت دستور تخلیه فوری، دعوای مطالبه حکم تخلیه، می شود. اگر علیرغم انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن، مستأجراز تخلیه ملک خودداری کند، بسته به شرایط و الزامات قرارداد، دو راه حل قانونی پیش روی موجر (مالک) خواهد بود. در صورتی که در قرارداد، شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 رعایت شده باشد با درخواست صدور دستور تخلیه فوری، و در غیر این صورت با دادخواست صدور حکم تخلیه، می تواند به صورت قانونی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. این شرایط عبارتند از اینکه اجارۀ غیررسمی بین موجر (مالک) و مستأجر دارای مدت باشد و به امضای دو شاهد رسیده باشد. برای آشنایی کامل با مدارک، مراحل و نکات صدور و اخذ دستور تخلیه فوری، این مطلب را با دقتمطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم برای صدور دستور تخلیه عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • قرارداد اجاره
  • سند مالکیت
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای حکم
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح

مراحل اصلی

اول | بررسی مسأله و شرایط برای الزام به تخلیه ملک

بررسی شرایط الزام به تخلیه ملک

در اولین مرحله باید مسأله خود را به دقت بررسی کنید. چنانچه با انقضای مدت اجاره و و عدم تمدید آن، در صورتی که طرفین برای دوره زمانی و شرایط جدید، به توافق نرسند و از طرفی مستأجر از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر (مالک) می تواند به صورت قانونی نسبت به این موضوع اقدام نماید. بسته به شرایط و الزامات قرارداد، دو راه حل قانونی پیش روی موجر (مالک) خواهد بود:

  • استمداد از صدور دستور تخلیه فوری: اگر در قرارداد، شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 رعایت شده باشد.
  • استمداد از صدور حکم تخلیه: چنانچه در قرارداد، شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 رعایت نشده باشد.

بررسی دانوما نشان می دهد که شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 در قرارداد شامل موارد زیر است:

  • مدت دار بودن قرارداد
  • امضای حداقل دو شاهد

دستور تخلیه با حکم تخلیه فرق دارد. اگر شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 در تنظیم قرارداد اجاره برقرار باشد برای تخلیه نیازی به طیتشریفات نیست و صرفاً می توان با تقدیم یک درخواست با عنوان دستور تخلیهاز شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ملک را نمود. این شورا در صورت وجود شرایط، دستور تخلیهصادر می‌کند و به مرجع اجرایی ابلاغ می نماید. دستور تخلیه، نیازی به اجراییه ندارد، قابلیت تجدیدنظر ندارد و مستأجر موظف است ظرف سه روز پس از ابلاغ، ملک را تخلیه کند.

البته چنانچه تصمیم شما برای صدور دستور تخلیه قطعی است و البته نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای پیشبرد مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.


!
اگر قرارداد اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد (سند رسمی)، برای گرفتن دستور تخلیه باید به ادارۀ ثبت اسناد رجوع شود. در این راستا، پس از پر کردن فرم اجراییه باید در دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است، درخواست صدور اجراییه شود.


!
اگر مالک می‌خواهد پس از انقضای مدت اجاره برای تخلیه ملک اقدام کند ولی شرایط قانون مالک و مستأجر مصوب 1376 در قرارداد اجاره برقرار نباشد می‌توانددادخواست صدور حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید. در این صورت موجر باید دادخواست صدور حکم تخلیه به دادگاه تقدیم نماید. در حکم تخلیه، به اجراییه نیاز است و ممکن است مشمول تجدیدنظر شود. در نتیجه، فرایند صدور و اجرای حکم تخلیۀ مستاجر به مراتب طولانی‌تر از فرایند صدور و اجرای دستور تخلیۀ مستاجر می‌باشد و این خاصیت رسیدگی فوری در صدور دستور تخلیه است.

دوم | مراجعه و ثبت دادخواست دستور تخلیه

برای ارائۀ درخواست باید برگ دادخواست را با عنوان دستور تخلیه به ضمیمه مدارک لازم در دفتر خدمات قضایی ثبت کنید. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این دعوا، غیرمالی است.

مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست دستور تخلیه


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت درخواست صدور دستورتخلیه ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه مراجعه نمایید.

سوم | واریز مبلغ ودیعه در صندوق سپردۀ دادگستری

پس از طرح دادخواست دستور تخلیه، مالک باید مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت نموده به صورت نقد، در صندوق سپردۀ دادگستری واریز نماید.

چهارم | مراجعه به شورای حل اختلاف و صدور دستور تخلیه

شورای حل اختلاف پس از احراز مواردی همچون مالکیت مالک، رابطۀ استیجاری و واریز مبلغ ودیعه به صندوق سپردۀ دادگستری، نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام نموده و به مرجع اجرا ابلاغ می‌کند.


!
مالک می‌تواند اجاره‌های پرداخت نشده مستأجر و هزینه‌های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید و بعد از صدور حکم مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت آن، از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.

پنجم | ابلاغ و اجرای دستور تخلیه

ابلاغ و اجرای حکم

با صدور دستور تخلیه، مستأجر موظف است ظرف سه روز پس از ابلاغ، ملک را تخلیه کند. ابلاغ اوراق قضایی به مستاجر در مکان مال مورد اجاره و به مالک، در محل ذکر شده در قرارداد صورت می‌گیرد. توجه کنید که اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا می‌شود. مأمور مکلف است دستور صادره را ظرف مدت ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت نماید. اگر مستأجر از دادن رسید امتناع نماید، مأمور مراتب را در ابلاغیه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام می‌کند. شایان ذکر است ابلاغ دستور از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.


!
فرایند صدور، ابلاغ و اجرای دستور تخلیه نهایتاً به مدت یک هفته انجام می‌شود.


!
اگر قرارداد اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد (سند رسمی)، برای گرفتن دستور تخلیهباید به ادارۀ ثبت اسناد رجوع شود. دستور تخلیۀ صادرشده از اداره ثبت اسناد و املاک پس از صدور ظرف ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ می‌شود و او موظف است تا ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه نماید.

نکات کلیدی

برخی نکات کلیدی و مهم دریافت دستورتخلیه فوری عبارت است از:

  • دستور تخلیه اگرچه موضوعی حقوقی است اما بیشتر جنبه اداری دارد و درواقع برای اجرا نیازی به اجرائیه ندارد اما حکم تخلیه نیازمند صدور اجرائیه است.
  • اگر قرارداد اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد (سند رسمی)، برای گرفتن دستور تخلیهباید به ادارۀ ثبت اسناد رجوع شود. در این راستا، پس از پر کردن فرم اجراییهباید در دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده است، درخواست صدور اجراییهشود.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • قرارداد غیررسمی: قراردادی که در دفترخانۀ اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، بلکه توسط موجر و مستأجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط بنگاه‌های املاک تنظیم شده باشد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شش + هجده =