0

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی ملکی شامل دعوی الزام به فک رهن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای رفع مزاحمت از اموال غیر منقول، دعوی رفع ممانعت از حق، دعوای رفع تصرف عدوانی، دعوی خلع ید و رفع تصرف غیرمجاز، دعوی فروش مال مشاع، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک می شود. در صورت اختلاف میان مالکین ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌توانند جهت تعیین تکلیف ملک مشاعی خود به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نماید و درخواستی پیرامون افراز ملک مشاعی ارائه نماید. اداره مذکور، با ارجاع موضوع به کارشناسان ثبتی و استعلامات مورد نیاز، امکان افراز و یا عدم افراز ملک را بررسی می‌نماید. اگر ملک به تشخیص اداره ثبت قابلیت افراز داشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک در صورت عدم اعتراض هر یک از طرفین نسبت به افراز ملک اقدام می‌نماید. اما اگر ملک به تشخیص اداره ثبت قابلیت افراز نداشته باشد، گواهی عدم ‌افراز ملک را صادر می‌نماید. که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراضدر دادگاه می‌باشد. پس از صدور و قطعیت گواهی عدم‌ افراز توسط اداره ثبت، هر یک از مالکین مشاعی می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع نمایند. برای آشنایی کامل با مدارک، مراحل و نکات دعوای فروش مال مشاعی، این مطلب را با دقت مطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم برای طرح دعوای فروش مال مشاع عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • سند مالکیت
  • گواهی عدم افراز
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای حکم

پیشنهاد ویژه مطالعه: مراحل و نکات دعوای رفع تصرف عدوانی

مراحل اصلی

اول | بررسی شرایط برای فروش مال مشاع

در اولین مرحله باید مسأله و شرایط را به دقت بررسی کنید. برای فروش ملک مشاع، چنانچه میان مالکین و شرکا، اختلاف نظر وجود داشته و برای فروش، عدم فروش و یاواگذاری سهم، به توافق نرسند، باید برای تعیین تکلیف ملک مشاعی، ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمایند. در نهایت چنانچه تصمیم شما برای فروش مال مشاع قطعی است و البته نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای پیشبرد مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.

دوم | مراجعه به اداره ثبت اسناد و درخواست افراز ملک

مراجعه به اداره ثبت اسناد و درخواست افراز ملک

بررسی دانوما نشان می دهد، هر یک از شرکا می‌توانند جهت تعیین تکلیف ملک مشاعی خود به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه نماید و درخواستی پیرامون افراز ملک مشاعی ارائه نماید. اداره مذکور، با ارجاع موضوع به کارشناسان ثبتی و استعلامات مورد نیاز، امکان افراز و یا عدم افراز ملک را بررسی می‌نماید.

سوم | صدور گواهی افراز یا عدم افراز ملک

بررسی دانوما نشان می دهد، پس از بررسی اداره ثبت اسناد و املاک، ملک یا قابلیت افراز دارد و یا عدم قابلیت افراز. بنابراین اگر ملک به تشخیص اداره ثبت قابلیت افراز نداشته باشد، گواهی عدم ‌افراز ملک را صادر می‌نماید. که ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه می‌باشد. در این صورت، این گواهی برای هر یک از مالکین و شرکا، صادر می شود و همانطور که در ادامه اشاره شده است، می توان همراه با این گواهی و مدارک دیگر، نسبت به فروش مال مشاعاقدام نمود.

بنابراین فروش مال مشاع در صورتی موضوعیت دارد که گواهی عدم افراز ملک صادر شود.


!
اگر ملک به تشخیص اداره ثبت، قابلیت افراز داشته باشد، اداره ثبت اسناد و املاک، در صورت عدم اعتراض هر یک از طرفین، نسبت به افراز ملک اقدام و برای هر کدام از مالکین سند جداگانه صادر می شود. در این صورت وضعیت مشخص است و هر یک از مالکین می توانند نسبت به فروش یا هر عملی در مورد سهم خود، اقدام نمایند.

چهارم | مراجعه و ثبت دادخواست فروش مال مشاع

برای ثبت دادخواست فروش مال مشاع به ضمیمه مدارک لازم، حسب مورد به دفتر خدمات قضایی یا شورای حل اختلاف و یا دادگاه حقوقی صالح مراجعه کنید. این دعوا، غیرمالی است.

مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت دادخواست فروش مال مشاع ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه مراجعه نمایید.

پنجم | ارسال ابلاغیه وقت رسیدگی به طرفین

پس از ثبت دادخواست فروش مال مشاع، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه ارجاع می‌شود. وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. تقاضای صدور فروش مال مشاع در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

مراجعه به دادگاه


!
شایان ذکر است ابلاغیه به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. و هر کدام از طرفین می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ثنا وارد شده و پس از ثبت نام، ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند.

ششم | مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه رسیدگی

جلسه رسیدگی به دعوا در روز و ساعت تعیین‌شده با حضور طرفین یا وکلای آن‌ها تشکیل می‌گردد. بنابراین، در موعد مقرر به همراه اصل مدارک، در شعبه دادگاه حاضر شوید. بررسی دانوما نشان می دهد، به طور معمول هر جلسه در حدود 30 دقیقه به طول می انجامد.

هفتم | صدور و ابلاغ دستور دادگاه به طرفین

دستور فروش ملک مشاع پس از رسیدگی به دعوا و بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود. پس از مدتی دستور صادره به طرفین دعوا یا وکلای آنها ابلاغ می‌گردد. در نهایت همانطور که پیشتر نیز عنوان شد ابلاغ حکم صادر شده به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. هر کدام از دوطرف می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ابلاغ وارد شده و ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند. شایان ذکر است ابلاغ آرای دادگاه از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.

هشتم | اعتراض به رای دادگاه در صورت لزوم

پس از صدور حکم، چنانچه هر یک از طرفین به رای دادگاه اول (دادگاه بدوی) معترض باشد و رای دادگاه را برخلاف منفعت خود و یا مغایر با قانون بداند می تواند در چارچوب قانونی اقدام به اعتراض به رای کند. روش های اعتراض به آراء دادگاه ها به دو دسته کلی (عادی یا فوق العاده) تقسیم می شود:

  • روش های عادی اعتراض به رای دادگاه: طرق عادی شکایت از آراء دادگاه ها به روش هایی گفته می شود که اصولا مجاز هستند مگر در مواردی که در قانون استثناء شده باشند. این روش ها شامل واخواهی و تجدید نظر می شود.
  • روش های فوق العاده اعتراض به رای دادگاه: این روش ها صرفا در مواردی که قانونگذار مجاز دانسته است، امکان پذیر است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری، طرق فوق العاده شکایت از رای دادگاه شامل فرجام خواهی، اعتراض شخص ثالث و اعاده دادرسی می شود.

در نهایت جهت اعتراض به رای دادگاه و حتی قرارهای صادرشده، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه (متناسب با هر یک از انواع اعتراض به رای دادگاه) را به همراه مدارک شناسایی و دادنامه یا قرار مورد را ارائه دهید.


!
بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.

نهم | قیمت گذاری توسط کارشناس رسمی دادگستری

فروش ملک مشاع و تقسیم سهم شرکا

دستور فروش ملک مشاع قابلیت تجدید نظر خواهی ندارد و از اعتبار امر مختومه برخوردار نیست. بنابراین فرآیند اجرای دستور، بدون نیاز به صدور اجرائیه به بخش اجرای احکام ارسال می شود. پس از آن، در اجرای احکام، ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری می‌گردد.

دهم | اجرای دستور فروش ملک و تقسیم سهم شرکا

در نهایت در راستای اجرای حکم، جهت فروش ملک مشاع، اقدام می شود. در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، پس از کسر هزینه‌های قانونی، مبلغ حاصل از فروش بین شرکا تقسیم می‌گردد.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • اموال غیر منقول: در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند.
  • قابلیت افراز: به امکان تقسیم مال مشاع، قابلیت افراز می گویند.
  • گواهی عدم افراز: در صورتی که ملک بنا بر تصمیم واحد ثبتی، غیر قابل‌ افراز تشخیص داده شود، گواهی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک صادر می گردد.
  • ملک غیر قابل افراز: به ملکی می‌گویند که تقسیم آن به موجب قانون ممنوع است
  • واخواهی: واخواهی یکی از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه بوده و شامل اعتراض به آرا و احکام غیابی (و نه احکام حضوری) است. بنابراین تمامی احکام غیابی در مهلت مقرر، قابل واخواهی هستند، مگر اینکه خلاف آن در قانون ذکر شده باشد. حق واخواهی صرفا برای خوانده متصور است و خواهان در هیچ موردی حق واخواهی ندارد.
  • تجدید نظر: شخصی که نسبت به موضوعی در دادگاه بدوی محکوم شود می تواند درخواست تجدید نظر و قضاوت دوباره در موضوع محکومیت خود را از دادگاه تجدید نظر اعلام نماید. اصولا آراء صادره از دادگاه قابل تجدید نظرخواهی هستند، مگر آنکه در قانون استثناء شده باشند. بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.
  • فرجام خواهی: فرجام خواهی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رای مورد درخواست با موازین شرعی و مقررات قانونی. رسیدگی به دادخواست فرجام خواهی در دیوان عالی کشور صورت می گیرد و دیوان از طریق تأیید یا نقض رای مورد درخواست فرجام، به وظیفه اصلی خود، عمل می کند. در نهایت چنانچه دیوانعالی کشور رای صادر شده را نقض کند، به صورت محتوایی به دعوا رسیدگی نمی کند و پرونده آن را به دادگاه هم عرض ارسال می کند تا مجدد مورد رسیدگیقرار گیرد.
  • اعتراض شخص ثالث: اگرچه رای دادگاه در مورد طرفین دعوا صادر می شود اما گاهی آراء صادره علاوه بر طرفین، در ارتباط با شخص ثالث نیز آثاری به بار می آورد. به همین دلیل، کسی که از این حکم اثر می پذیرد، می تواند به این حکم اعتراض نماید. در نظر داشته باشید تا زمانی که رای دادگاه قطعی نشده است و جریان رسیدگی به واسطه تجدید نظر خواهی ادامه دارد، امکان اعتراض شخص ثالث وجود ندارد و شخص ثالث میتواند در قالب دعوای ورود ثالث، وارد دعوا شود یا از ناحیه یکی از طرفین پرونده در قالب دعوای جلب ثالث، به دادرسی جلب گردد. این یک روش اعتراض فوق العاده است.
  • اعاده دادرسی: اعاده دادرسی یکی از طرق شکایت فوق العاده از احکام قطعیت یافته است. این شیوه از اعتراض، مختص اعتراض به احکام قطعیت یافته از سوی محاکم، چه احکام دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدید نظر است. بنابراین قرار های صادره قابلیت اعاده دادرسی را ندارند. اعاده دادرسی موجب می شود در صورت وجود یکی از جهات قانونی مجددا توسط همان دادگاه صادر کننده حکم، مورد قضاوت دوباره قرار گیرد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

2 + شش =