عمومی در حقوقی
image 1609768267

مراحل و نکات دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر

0

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی مالک (موجر) و مستاجر شامل دعوای الزام به تحویل ملک یا مورد اجاره به مستاجر در کنار دعوی مطالبه اجور معوقه از مستاجر، دعوی الزام موجر به پرداخت وجه ودیعه، دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره)، دریافت دستور تخلیه فوری، دعوای مطالبه حکم تخلیه، می شود. موجر (مالک) با انعقاد قرارداد اجاره موظف است که در موعد مقرر، محل اجاره را به مستأجر تحویل دهد. برای نمونه، در اموال غیرمنقول، تحویل کلید ملکبه منزلۀ تحویل ملک تلقی می‌شود. حال اگر موجر به این تکلیف خویش عمل ننماید، مستأجر می‌تواند دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند. برای آشنایی کامل با مدارک، پیش نیاز، مراحل و نکات کلیدی دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر به صورت حقوقی، این مطلب را با دقت مطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.


!
منظور از مورد اجاره، اموال منقول و غیرمنقول است.

پیشنهاد ویژه مطالعه: مراحل و نکات دعوای دریافت اجور معوقه

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم برای دعوای الزام به تحویل مورد اجاره عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • قرارداد اجاره
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای احکام
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح

مراحل اصلی

اول | بررسی برای تحویل مورد اجاره به صورت قانونی

در اولین مرحله باید مسأله خود را به دقت بررسی کنید. بررسی دانوما نشان می دهد چنانچه تصمیم شما برای تحویل مورد یا محل اجاره قطعی است و البته نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای پیشبرد مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.

در نهایت در این مرحله لازم است به این نتیجه برسید که به چه روشی قصد انجام این امر حقوقی را دارید. بسته به شرایط شما می توانید از خدمات یک یا تمام موارد فوق استفاده کنید.


!
بررسی دانوما حاکی از آن است که مستأجر می‌تواند تا زمانی که مورد (محل) اجاره به او تحویل داده نشده از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند.

دوم | مراجعه و ثبت دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره

برای ثبت دادخواست الزام تحویل مورد اجاره به ضمیمه مدارک لازم، حسب مورد به دفتر خدمات قضایی یا شورای حل اختلاف و یا دادگاه حقوقی صالح مراجعه کنید. این دعوا، مالی است.

مراجعه به دفتر خدمات قضایی الکترونیک و ثبت دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه حقوقی صالح مراجعه نمایید.

سوم | ارسال ابلاغیه رسیدگی به دعوا به طرفین

پس از ثبت دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود. وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد.


!
شایان ذکر است ابلاغیه به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. و هر کدام از طرفین می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ثنا وارد شده و پس از ثبت نام، ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند.

چهارم | مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه رسیدگی

جلسه رسیدگی به دعوا در روز و ساعت تعیین‌شده با حضور طرفین یا وکلای آن‌ها تشکیل می‌گردد. بنابراین، در موعد مقرر به همراه اصل مدارک، در شعبه دادگاه حقوقی حاضر شوید. بررسی دانوما نشان می دهد، به طور معمول هر جلسه در حدود 30 دقیقه به طول می انجامد.

پنجم | صدور و ابلاغ حکم الزام به تحویل محل به طرفین

حکم دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود. پس از مدتی حکم صادره به طرفین دعوا یا وکلای آنها ابلاغ می‌گردد. در نهایت همانطور که پیشتر نیز عنوان شد ابلاغ حکم صادر شده به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. هر کدام از دوطرف می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ابلاغ وارد شده و ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند. شایان ذکر است ابلاغ آرای دادگاه از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.

ششم | اعتراض به رای دادگاه در صورت لزوم

پس از صدور حکم، چنانچه هر یک از طرفین به رای دادگاه اول (دادگاه بدوی) معترض باشد و رای دادگاه را برخلاف منفعت خود و یا مغایر با قانون بداند می تواند در چارچوب قانونی اقدام به اعتراض به رای کند. روش های اعتراض به آراء دادگاه ها به دو دسته کلی (عادی یا فوق العاده) تقسیم می شود:

  • روش های عادی اعتراض به رای دادگاه: طرق عادی شکایت از آراء دادگاه ها به روش هایی گفته می شود که اصولا مجاز هستند مگر در مواردی که در قانون استثناء شده باشند. این روش ها شامل واخواهی و تجدید نظر می شود.
  • روش های فوق العاده اعتراض به رای دادگاه: این روش ها صرفا در مواردی که قانونگذار مجاز دانسته است، امکان پذیر است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری، طرق فوق العاده شکایت از رای دادگاه شامل فرجام خواهی، اعتراض شخص ثالث و اعاده دادرسی می شود.

در نهایت جهت اعتراض به رای دادگاه و حتی قرارهای صادرشده، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه (متناسب با هر یک از انواع اعتراض به رای دادگاه) را به همراه مدارک شناسایی و دادنامه یا قرار مورد را ارائه دهید.


!
بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.

هفتم | درخواست اجرای حکم (صدور اجراییه)

درخوسات صدور اجراییه الزام به تحویل مورد اجاره

همانطور که می دانید، حکم دادگاه، خود به خود اجرا نمی‌شود، چنانچه بعد از ابلاغ حکم دادگاه، موجر به حکم دادگاه عمل نکند، مستأجر (محکوم له)باید اجرای آن را تقاضا کرده تا اجرائیه برای آن صادر شود. روال درخواست اجرای حکم در این مرحله به صورت زیر است:

  • مستأجر (در صورتی که رای به نفع او صادر شده) پس از قطعی شدن رأی، تقاضای اجرای حکم و یا صدور اجراییه را به دفتر دادگاه تقدیم می‌نماید.
  • دفتر دادگاه درخواست را همراه با گزارش لازم و پرونده تقدیم دادگاه می‌کند.
  • دادگاه در صورت احراز شرایط برای صدور اجراییه، دستور لازم برای صدور آن را صادر می کند.
  • بعد از آن اجراییه به مأمور اجرا ارجاع داده می‌شود. مدیر اجرایی حکم، پرونده‌ای در این راستا تشکیل می‌دهد.

هشتم | صدور اجراییه و ابلاغ آن به مالک (محکوم علیه)

پس از صدور رأي قطعی و درخواست اجرای آن، یک ابلاغیه اجرای حکم (اجراییه)، برای محکوم علیه، به صورت الکترونیکی از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی و یا حضوری، ارسال می شود.


!
برگ اجراییه عملا توسط مدیر دفتر تکمیل می‌شود. این برگه‌ها از قبل تهیه شده و چاپی است، فقط کافی است که اطلاعات لازم در آن منعکس شود. اجراییه در دو نسخه صادر می‌شود یک نسخه از آن در پرونده و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم‌علیه داده می‌شود.

نهم | اجرای حکم الزام به تحویل مورد اجاره

پس از صدور رای قطعی، اجرای حکم، لازم می شود. اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد، ملک توسط دادگاه و با اجبار به تصرف مستاجر قرار می‌گیرد. اما در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

اجرای حکم الزام به تحویل مورد اجاره


!
محکوم‌له می‌تواند طریق اجرای حکم را به دادورز (‌مأمور اجرا) ارائه دهد و در حین عملیات اجرایی حاضر باشد ولی نمی‌تواند در‌اموری که از وظایف دادورز (‌مأمور اجرا) است دخالت نماید.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • موجر: اجاره دهنده یا مالک.
  • مستأحر: اجاره گیرنده.
  • اموال غیر منقول: در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند.
  • خواهان: مدعی ، شخصی که دادخواست را مطرح کرده است.
  • خوانده: شخصی که دادخواست و دعوا علیه او مطرح شده است.
  • واخواهی: واخواهی یکی از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه بوده و شامل اعتراض به آرا و احکام غیابی (و نه احکام حضوری) است. بنابراین تمامی احکام غیابی در مهلت مقرر، قابل واخواهی هستند، مگر اینکه خلاف آن در قانون ذکر شده باشد. حق واخواهی صرفا برای خوانده متصور است و خواهان در هیچ موردی حق واخواهی ندارد.
  • تجدید نظر: شخصی که نسبت به موضوعی در دادگاه بدوی محکوم شود می تواند درخواست تجدید نظر و قضاوت دوباره در موضوع محکومیت خود را از دادگاه تجدید نظر اعلام نماید. اصولا آراء صادره از دادگاه قابل تجدید نظرخواهی هستند، مگر آنکه در قانون استثناء شده باشند. بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.
  • فرجام خواهی: فرجام خواهی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رای مورد درخواست با موازین شرعی و مقررات قانونی. رسیدگی به دادخواست فرجام خواهی در دیوان عالی کشور صورت می گیرد و دیوان از طریق تأیید یا نقض رای مورد درخواست فرجام، به وظیفه اصلی خود، عمل می کند. در نهایت چنانچه دیوانعالی کشور رای صادر شده را نقض کند، به صورت محتوایی به دعوا رسیدگی نمی کند و پرونده آن را به دادگاه هم عرض ارسال می کند تا مجدد مورد رسیدگی قرار گیرد.
  • اعتراض شخص ثالث: اگرچه رای دادگاه در مورد طرفین دعوا صادر می شود اما گاهی آراء صادره علاوه بر طرفین، در ارتباط با شخص ثالث نیز آثاری به بار می آورد. به همین دلیل، کسی که از این حکم اثر می پذیرد، می تواند به این حکم اعتراض نماید. در نظر داشته باشید تا زمانی که رای دادگاه قطعینشده است و جریان رسیدگی به واسطه تجدید نظر خواهی ادامه دارد، امکان اعتراض شخص ثالث وجود ندارد و شخص ثالث میتواند در قالب دعوای ورود ثالث، وارد دعوا شود یا از ناحیه یکی از طرفین پرونده در قالب دعوای جلب ثالث، به دادرسی جلب گردد. این یک روش اعتراض فوق العاده است.
  • اعاده دادرسی: اعاده دادرسی یکی از طرق شکایت فوق العاده از احکام قطعیت یافته است. این شیوه از اعتراض، مختص اعتراض به احکام قطعیت یافته از سوی محاکم، چه احکام دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدید نظر است. بنابراین قرار های صادره قابلیت اعاده دادرسی را ندارند. اعاده دادرسی موجب می شود در صورت وجود یکی از جهات قانونی مجددا توسط همان دادگاه صادر کننده حکم، مورد قضاوت دوباره قرار گیرد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بیست + 19 =