عمومی در حقوقی
image 1609875017

مراحل و نکات دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره

0

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی مالک (موجر) و مستاجر شامل دعوای الزام به تحویل ملک یا مورد اجاره به مستاجر در کنار دعوی مطالبه اجور معوقه از مستاجر، دعوی الزام موجر به پرداخت وجه ودیعه، دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره)، دریافت دستور تخلیه فوری، دعوای مطالبه حکم تخلیه، می شود. اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره،ملک یا به اصطلاح حقوقی عین مستأجره، احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، موجر (مالک) موظف است که تعمیرات لازم را انجام دهد. تعمیرات اساسی در مواردی همچون تأسیسات عمدۀ نصب ‌شدهدر ساختمان است مانند دستگاه‌های حرارتی مرکزی و تهویه، آسانسور، تعویض سیم‌کشی ساختمان و غیره. حال اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند، مستأجر می‌تواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک را مطرح نماید. برای آشنایی کامل با مدارک، پیش نیاز، مراحل و نکات دعوای الزام موجر (مالک) به تعمیرات اساسی عین مستأجره (ملک)، این مطلب را با دقت مطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.


!
مسائل مربوط به تخلیه به شورای حل اختلاف مربوط می شود، اما این مورد به دادگاه.

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم بری طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • قرارداد اجاره
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای حکم
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح

مراحل اصلی

اول | بررسی شرایط برای الزام به تعمیرات اساسی

در اولین مرحله باید مسأله خود را به دقت بررسی کنید. بررسی دانوما نشان می دهد چنانچه تصمیم شما برای گرفتن و الزام موجر (مالک) به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره) قطعی است و البته نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای پیشبرد مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.

در نهایت در این مرحله لازم است به این نتیجه برسید که به چه روشی قصد انجام این امر حقوقی را دارید. بسته به شرایط شما می توانید از خدمات یک یا تمام موارد فوق استفاده کنید.


!
با پیچیده تر شدن ماهیت و نوع مسأله حقوقی، استفاده از خدمات وکالت حقوقی لازم به نظر می رسد.

دوم | مراجعه و ثبت دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی

ماجعه به دفتر خدمات قضایی الکترونیک

برای ثبت دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستآجره، به ضمیمه مدارک لازم، حسب مورد به دفتر خدمات قضایی یا دادگاه حقوقی صالح مراجعه کنید. این دعوا، غیر مالی است.


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت دادخواست الزام موجر (مالک) به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره) ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه حقوقی صالح مراجعه نمایید.

سوم | ارسال ابلاغیه به طرفین

پس از ثبت دادخواست الزام موجر (مالک) به تعمیرات اساسی (عین مستاجره)، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه ارجاع می‌شود. وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد.


!
شایان ذکر است ابلاغیه به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. و هر کدام از طرفین می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ثنا وارد شده و پس از ثبت نام، ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند.

چهارم | مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه رسیدگی

جلسه رسیدگی به دعوا در روز و ساعت تعیین‌شده با حضور طرفین یا وکلای آن‌ها تشکیل می‌گردد. بنابراین، در موعد مقرر به همراه اصل مدارک، در شعبه دادگاه حقوقی حاضر شوید. بررسی دانوما نشان می دهد، به طور معمول هر جلسه در حدود 30 دقیقه به طول می انجامد.

مراجعه به دادگاه برای پرونده ملکی


!
دادگاه در صورت نیاز، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد.

پنجم | ابلاغ حکم الزام موجر به تعمیرات اساسی

دادگاه پس از بررسی و با احراز ضرورت تعمیرات اساسی، نسبت به محکومیت موجر به انجام تعمیرات اساسی رأی صادرمی‌کند. پس از مدتی حکم صادره به طرفین دعوا یا وکلای آنها ابلاغ می‌گردد. در نهایت همانطور که پیشتر نیز عنوان شد ابلاغ حکم صادر شده به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. هر کدام از دوطرف می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ابلاغ وارد شده و ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند. شایان ذکر است ابلاغ آرای دادگاه از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.

ششم | اعتراض به رای دادگاه در صورت لزوم

پس از صدور حکم، چنانچه هر یک از طرفین به رای دادگاه اول (دادگاه بدوی) معترض باشد و رای دادگاه را برخلاف منفعت خود و یا مغایر با قانون بداند می تواند در چارچوب قانونی اقدام به اعتراض به رای کند. روش های اعتراض به آراء دادگاه ها به دو دسته کلی (عادی یا فوق العاده) تقسیم می شود:

  • روش های عادی اعتراض به رای دادگاه: طرق عادی شکایت از آراء دادگاه ها به روش هایی گفته می شود که اصولا مجاز هستند مگر در مواردی که در قانون استثناء شده باشند. این روش ها شامل واخواهی و تجدید نظر می شود.
  • روش های فوق العاده اعتراض به رای دادگاه: این روش ها صرفا در مواردی که قانونگذار مجاز دانسته است، امکان پذیر است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری، طرق فوق العاده شکایت از رای دادگاه شامل فرجام خواهی، اعتراض شخص ثالث و اعاده دادرسی می شود.

در نهایت جهت اعتراض به رای دادگاه و حتی قرارهای صادرشده، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه (متناسب با هر یک از انواع اعتراض به رای دادگاه) را به همراه مدارک شناسایی و دادنامه یا قرار مورد را ارائه دهید.


!
بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.

هفتم | درخواست صدور اجراییه الزام به تعمیرات اساسی

همانطور که می دانید، حکم دادگاه، خود به خود اجرا نمی‌شود، در صورتی که موجر (در صورتی که به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکرد، بلکه محکوم له باید اجرای آن را تقاضا کرده تا اجرائیه برای آن صادر شود. روال درخواست اجرای حکم در این مرحله به صورت زیر است:

  • مستاجر (در صورتی که رای به نفع او صادر شده) پس از قطعی شدن رأی، تقاضای اجرای حکم و یا صدور اجراییه را به دفتر دادگاه تقدیم می‌نماید.
  • دفتر دادگاه درخواست را همراه با گزارش لازم و پرونده تقدیم دادگاه می‌کند.
  • دادگاه در صورت احراز شرایط برای صدور اجراییه، دستور لازم برای صدور آن را صادر می کند.
  • بعد از آن اجراییه به مأمور اجرا ارجاع داده می‌شود. مدیر اجرایی حکم، پرونده‌ای در این راستا تشکیل می‌دهد.


!
برگ اجراییه عملا توسط مدیر دفتر تکمیل می‌شود. این برگه‌ها از قبل تهیه شده و چاپی است، فقط کافی است که اطلاعات لازم در آن منعکس شود. اجراییه در دو نسخه صادر می‌شود یک نسخه از آن در پرونده و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم‌علیه داده می‌شود.

هشتم | صدور اجراییه و ابلاغ آن به موجر (محکوم علیه)

پس از صدور رأي قطعی و درخواست اجرای آن، یک ابلاغیه اجرای حکم (اجراییه)، برای محکوم علیه، به صورت الکترونیکی از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی و یا حضوری، ارسال می شود.

نهم | اجرای حکم الزام به تعمیرات اساسی

اجرای حکم الزام به تعمیرات اساسی

پس از صدور رأي قطعی مبني بر الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره، اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد، مستأجر می‌تواند تعمیرات مورد نظر را با نظارت دادگاه انجام داده و هزینۀ آن را بر اساس نظر کارشناسی رسمی دادگستری از مبلغ اجاره کم کند و یا اینکه قرارداد اجاره را فسخ نماید.


!
همچنین اگر مبلغ اجاره برای هزینۀ تعمیرات کافی نباشد، مستأجر می‌تواند سایر اموال موجر را توقیف نموده و از محل فروش آن هزینه‌های تعمیر را تأمین کند. اگر اموالی از موجر شناسايي نشود، می‌توان نسبت به جلب او اقدام نمود.


!
محکوم‌له می‌تواند طریق اجرای حکم را به دادورز (‌مأمور اجرا) ارائه دهد و در حین عملیات اجرایی حاضر باشد ولی نمی‌تواند در‌اموری که از وظایف دادورز (‌مأمور اجرا) است دخالت نماید.

نکات کلیدی

  • مستأجر بدون حکم دادگاه نمی‌تواند اقدام به تعمیرات اساسی ملک کند. در این صورت نمی‌تواند هزینه‌های تعمیررا از موجر (مالک) مطالبه کند.
  • اگر نیاز به تعمیر ملک به دلیل استفادۀ نادرست و غیرمتعارف مستأجر از ملک باشد، مالک را نمی‌توان به تعمیر ملک، الزام کرد.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • موجر: اجاره دهنده یا مالک.
  • مستأحر: اجاره گیرنده.
  • عین مستاجره: ملک مورد اجاره.
  • واخواهی: واخواهی یکی از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه بوده و شامل اعتراض به آرا و احکام غیابی (و نه احکام حضوری) است. بنابراین تمامی احکام غیابی در مهلت مقرر، قابل واخواهی هستند، مگر اینکه خلاف آن در قانون ذکر شده باشد. حق واخواهی صرفا برای خوانده متصور است و خواهان در هیچ موردی حق واخواهی ندارد.
  • تجدید نظر: شخصی که نسبت به موضوعی در دادگاه بدوی محکوم شود می تواند درخواست تجدید نظر و قضاوت دوباره در موضوع محکومیت خود را از دادگاه تجدید نظر اعلام نماید. اصولا آراء صادره از دادگاه قابل تجدید نظرخواهی هستند، مگر آنکه در قانون استثناء شده باشند. بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.
  • فرجام خواهی: فرجام خواهی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رای مورد درخواست با موازین شرعی و مقررات قانونی. رسیدگی به دادخواست فرجام خواهی در دیوان عالی کشور صورت می گیرد و دیوان از طریق تأیید یا نقض رای مورد درخواست فرجام، به وظیفه اصلی خود، عمل می کند. در نهایت چنانچه دیوانعالی کشور رای صادر شده را نقض کند، به صورت محتوایی به دعوا رسیدگی نمی کند و پرونده آن را به دادگاه هم عرض ارسال می کند تا مجدد مورد رسیدگیقرار گیرد.
  • اعتراض شخص ثالث: اگرچه رای دادگاه در مورد طرفین دعوا صادر می شود اما گاهی آراء صادره علاوه بر طرفین، در ارتباط با شخص ثالث نیز آثاری به بار می آورد. به همین دلیل، کسی که از این حکم اثر می پذیرد، می تواند به این حکم اعتراض نماید. در نظر داشته باشید تا زمانی که رای دادگاه قطعی نشده است و جریان رسیدگی به واسطه تجدید نظر خواهی ادامه دارد، امکان اعتراض شخص ثالث وجود ندارد و شخص ثالث میتواند در قالب دعوای ورود ثالث، وارد دعوا شود یا از ناحیه یکی از طرفین پرونده در قالب دعوای جلب ثالث، به دادرسی جلب گردد. این یک روش اعتراض فوق العاده است.
  • اعاده دادرسی: اعاده دادرسی یکی از طرق شکایت فوق العاده از احکام قطعیت یافته است. این شیوه از اعتراض، مختص اعتراض به احکام قطعیت یافته از سوی محاکم، چه احکام دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدید نظر است. بنابراین قرار های صادره قابلیت اعاده دادرسی را ندارند. اعاده دادرسی موجب می شود در صورت وجود یکی از جهات قانونی مجددا توسط همان دادگاه صادر کننده حکم، مورد قضاوت دوباره قرار گیرد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

12 + بیست =