عمومی در حقوقی
image 1631168607

مراحل و نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

0

مقدمه

به موجب قانون، فروش اموال غیرمنقول باید به طور رسمی به ثبت برسند. بنابراین، فروشنده پس از انعقاد قرارداد فروش ملک در قالب سند عادی (مثلاً در دفتر مشاورین املاک) ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمیاست. حال اگر فروشنده نسبت به این تکلیف قانونی اقدام ننماید، طرف دیگر قرارداد (خریدار) می‌تواند با تقدیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به دادگاه اقدام نماید. معمولاً در تنظیم قرارداد فروش (مبایعه نامه)، نام دفترخانه، تاریخ و ساعتحضور در دفترخانه قید می‌گردد. در نتیجه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص ‌شده در مبایعه‌ نامه جهت تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی‌مانده ثمن یا ارزش معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در صورتی که فروشنده در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدارمی‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه باقی‌ماندۀ ثمن یا ارزش معامله از سردفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. پس از آن، خریدار می‌تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به ضمیمه گواهی مزبور به دادگاه محل وقوع ملک اقدام کند. در ادامه شایان ذکر است در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی ملکی شامل دعوی الزام به فک رهن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای رفع مزاحمت از اموال غیر منقول، دعوی رفع ممانعت از حق، دعوای رفع تصرف عدوانی، دعوی خلع ید و رفع تصرف غیرمجاز، دعوی فروش مال مشاع، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک می شود. برای آشنایی کامل با مدارک، مراحل و نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، این مطلب را با دقت مطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم برای دعوای الزام تنظیم سند رسمی ملک عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • مبایعه‌نامه
  • رسید پرداخت وجه
  • گواهی عدم حضور
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای احکام
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح

مراحل اصلی

اول | توافقات اولیه و تنظیم مبایعه نامه یا قراردادفروش

تنظیم مبایعه نامه

در اولین مرحله به طور معمول خریدار و فروشنده بعد از توافق اولیه، باید یک قرارداد غیررسمی تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم نمایند. پس از انعقاد قرارداد فروش ملک در قالب سند عادی (همانطور که عنوان شد مثلا در دفتر مشاورین املاک)، طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی خواهند بود. همانطور که می دانید در تنظیم قرارداد فروش (مبایعه نامه)، نام دفترخانه، تاریخ و ساعت حضور در دفترخانه قید می‌گردد. در نتیجه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص ‌شده در مبایعه‌ نامه جهت تنظیم سند رسمی و پرداخت باقیمانده ثمن یا ارزش معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.


!
قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراریکه بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه ‌نامه به قرارداد فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.


!
از لحاظ حقوقی تنها سندی رسمیت دارد که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود شایان ذکر است مبایعه نامه یا قرارداد فروش یک سند عادی محسوب می شود مانند قرارداد عادی میان دو نفر.

دوم | مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دریافت گواهی عدم حضور

مراجعه به دفتر خانه اسناد رسمی و دریافت گواهی عدم حضور فروشنده

در مرحله بعد دو طرف قرارداد، طبق توافق در تاریخ مشخص ‌شده در مبایعه‌ نامه جهت تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی‌مانده ثمن یا ارزش معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر می شوند. اگر فروشنده نیز در دفترخانه حضور داشته باشد که طبیعتا فرآیند فروش، طبق روال انجام می شود. اما در صورتی که فروشنده در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه باقی‌ماندۀ ثمن یا ارزش معامله از سردفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. پس از آن، در صورت عدم هماهنگی فروشنده برای قرار آتی، خریدار می‌تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به ضمیمه گواهی مزبور به دادگاه محل وقوع ملک اقدام کند.


!
اگر در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه محل وقوع ملک اقدام کند.

پیشنهاد ویژه مطالعه: مراحل و نکات ثبت و ارسال اظهارنامه الکترونیکی قضایی

در ادامه چنانچه تصمیم شما برای الزام به تنظیم سند رسمی البته به صورت قانونی قطعی است و نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای پیشبرد مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.


!
چنانچه بخواهید به صورت قانونی طرف مقابل را به تنظیم سند رسمی ملزم کنید، باید قبل از تنظیم دادخواست گواهی عدم حضور فروشنده را از دفتر اسناد رسمی دریافت نمایید.

سوم | مراجعه و ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی

در نهایت چنانچه فروشنده در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه و یا اظهارنامه ارسال شده، در دفتر اسناد رسمی حضور نیافت، شما می توانید برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به ضمیمه مدارک لازم، حسب مورد به دفتر خدمات قضایی مراجعه کنید. این دعوا، مالی است.


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه مراجعه نمایید.

چهارم | ارسال ابلاغیه وقت رسیدگی به طرفین

پس از ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه ارجاع می‌شود. وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.


!
شایان ذکر است ابلاغیه به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. و هر کدام از طرفین می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ثنا وارد شده و پس از ثبت نام، ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند.

پنجم | مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه رسیدگی

جلسه رسیدگی به دعوا در روز و ساعت تعیین‌شده با حضور طرفین یا وکلای آن‌ها تشکیل می‌گردد. بنابراین، در موعد مقرر به همراه اصل مدارک، در شعبه دادگاه حاضر شوید. بررسی دانوما نشان می دهد، به طور معمول هر جلسه در حدود 30 دقیقه به طول می انجامد.

ششم | ابلاغ حکم الزام به تنظیم سند رسمی به طرفین

حکم دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود. پس از مدتی حکم صادره به طرفین دعوا یا وکلای آنها ابلاغ می‌گردد. در نهایت همانطور که پیشتر نیز عنوان شد ابلاغ حکم صادر شده به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. هر کدام از دوطرف می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ابلاغ وارد شده و ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند. شایان ذکر است ابلاغ آرای دادگاه از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.

هفتم | اعتراض به رای دادگاه در صورت لزوم

پس از صدور حکم، چنانچه هر یک از طرفین به رای دادگاه اول (دادگاه بدوی) معترض باشد و رای دادگاه را برخلاف منفعت خود و یا مغایر با قانون بداند می تواند در چارچوب قانونی اقدام به اعتراض به رای کند. روش های اعتراض به آراء دادگاه ها به دو دسته کلی (عادی یا فوق العاده) تقسیم می شود:

  • روش های عادی اعتراض به رای دادگاه: طرق عادی شکایت از آراء دادگاه ها به روش هایی گفته می شود که اصولا مجاز هستند مگر در مواردی که در قانون استثناء شده باشند. این روش ها شامل واخواهی و تجدید نظر می شود.
  • روش های فوق العاده اعتراض به رای دادگاه: این روش ها صرفا در مواردی که قانونگذار مجاز دانسته است، امکان پذیر است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری، طرق فوق العاده شکایت از رای دادگاه شامل فرجام خواهی، اعتراض شخص ثالث و اعاده دادرسی می شود.

در نهایت جهت اعتراض به رای دادگاه و حتی قرارهای صادرشده، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه (متناسب با هر یک از انواع اعتراض به رای دادگاه) را به همراه مدارک شناسایی و دادنامه یا قرار مورد را ارائه دهید.


!
بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.

هشتم | درخواست اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

اجرای حکم دادگاه

همانطور که می دانید، حکم دادگاه، خود به خود اجرا نمی‌شود، در صورتی که فروشنده پس از صدور حکم نسبت به همانگی برای تنظیم سندرسمی اقدام نکرد، خریدار (محکوم له) باید اجرای آن حکم را تقاضا کرده تا اجرائیه برای آن صادر شود. روال درخواست اجرای حکم در این مرحله به صورت زیر است:

  • خریدار (درصورتی که رای به نفع او صادر شده) پس از قطعی شدن رأی، تقاضای اجرای حکم و یا صدور اجراییه را به دفتر دادگاه تقدیم می‌نماید.
  • دفتر دادگاه درخواست را همراه با گزارش لازم و پرونده تقدیم دادگاه می‌کند.
  • دادگاه در صورت احراز شرایط برای صدور اجراییه، دستور لازم برای صدور آن را صادر می کند.
  • بعد از آن اجراییه به مأمور اجرا ارجاع داده می‌شود. مدیر اجرایی حکم، پرونده‌ای در این راستا تشکیل می‌دهد.


!
برگ اجراییه عملا توسط مدیر دفتر تکمیل می‌شود. این برگه‌ها از قبل تهیه شده و چاپی است، فقط کافی است که اطلاعات لازم در آن منعکس شود. اجراییه در دو نسخه صادر می‌شود یک نسخه از آن در پرونده و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم‌علیه داده می‌شود.

نهم | ارسال ابلاغیه اجرای حکم به فروشنده

در ادامه یک ابلاغیه اجرای حکم (اجراییه)، برای محکوم له، به صورت الکترونیکی از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی و یا حضوری، ارسال می شود.

دهم | اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

اجرای حکم تنظیم سند رسمی

پس از ارسال ابلاغیه اجرای حکم، لازم می شود. فروشنده باید در بازه زمانی رأی دادگاه، کلیه الزامات آن را اجرا نماید. در غیر این صورت، قانون تمهیداتی را برای حفاظت از حقوق محکوم له (کسی که رأی دادگاه به نفع او صادر شده) در اجرا، درنظر گرفته است.

در هر صورت اگر فروشنده در بازه زمان اختیار یعنی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار به قسمت اجرای احکام مراجعه می‌کند. واحد اجرا به دفترخانه اسناد رسمی اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا دادورز اجرای احکام، به جای فروشنده، نسبت به امضای سند اقدام کند.


!
محکوم‌له می‌تواند طریق اجرای حکم را به دادورز (‌مأمور اجرا) ارائه دهد و در حین عملیات اجرایی حاضر باشد ولی نمی‌تواند در‌اموری که از وظایف دادورز (‌مأمور اجرا) است دخالت نماید.

نکات کلیدی

نکات مهم در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک عبارت است از:

  • اگر در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه محل وقوع ملک اقدام کند.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • اموال غیر منقول: در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند.
  • مبایعه‌نامه: به قراردادی گفته می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود. شایان ذکر است مبایعه ‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد. بررسی های دانوما نشان می دهد، مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم و هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قراردادهای قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید به صورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود. همچنین این سند عادی باید دارای هولوگرام همراه با شماره و شماره ثبت صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی باشد.
  • قولنامه: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند. در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند. قولنامهبه پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه ‌نامه به قرارداد اصلی فروشمالی بین طرفین گفته می‌شود.
  • واخواهی: واخواهی یکی از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه بوده و شامل اعتراض به آرا و احکام غیابی (و نه احکام حضوری) است. بنابراین تمامی احکام غیابی در مهلت مقرر، قابل واخواهی هستند، مگر اینکه خلاف آن در قانون ذکر شده باشد. حق واخواهی صرفا برای خوانده متصور است و خواهان در هیچ موردی حق واخواهی ندارد.
  • تجدید نظر: شخصی که نسبت به موضوعی در دادگاه بدوی محکوم شود می تواند درخواست تجدید نظر و قضاوت دوباره در موضوع محکومیت خود را از دادگاه تجدید نظر اعلام نماید. اصولا آراء صادره از دادگاه قابل تجدید نظرخواهی هستند، مگر آنکه در قانون استثناء شده باشند. بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.
  • فرجام خواهی: فرجام خواهی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رای مورد درخواست با موازین شرعی و مقررات قانونی. رسیدگی به دادخواست فرجام خواهی در دیوان عالی کشور صورت می گیرد و دیوان از طریق تأیید یا نقض رای مورد درخواست فرجام، به وظیفه اصلی خود، عمل می کند. در نهایت چنانچه دیوانعالی کشور رای صادر شده را نقض کند، به صورت محتوایی به دعوا رسیدگی نمی کند و پرونده آن را به دادگاه هم عرض ارسال می کند تا مجدد مورد رسیدگیقرار گیرد.
  • اعتراض شخص ثالث: اگرچه رای دادگاه در مورد طرفین دعوا صادر می شود اما گاهی آراء صادره علاوه بر طرفین، در ارتباط با شخص ثالث نیز آثاری به بار می آورد. به همین دلیل، کسی که از این حکم اثر می پذیرد، می تواند به این حکم اعتراض نماید. در نظر داشته باشید تا زمانی که رای دادگاه قطعی نشده است و جریان رسیدگی به واسطه تجدید نظر خواهی ادامه دارد، امکان اعتراض شخص ثالث وجود ندارد و شخص ثالث میتواند در قالب دعوای ورود ثالث، وارد دعوا شود یا از ناحیه یکی از طرفین پرونده در قالب دعوای جلب ثالث، به دادرسی جلب گردد. این یک روش اعتراض فوق العاده است.
  • اعاده دادرسی: اعاده دادرسی یکی از طرق شکایت فوق العاده از احکام قطعیت یافته است. این شیوه از اعتراض، مختص اعتراض به احکام قطعیت یافته از سوی محاکم، چه احکام دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدید نظر است. بنابراین قرار های صادره قابلیت اعاده دادرسی را ندارند. اعاده دادرسی موجب می شود در صورت وجود یکی از جهات قانونی مجددا توسط همان دادگاه صادر کننده حکم، مورد قضاوت دوباره قرار گیرد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

1 × پنج =