عمومی در حقوقی
image 1631171302

مراحل و نکات دعوای مطالبه اجور معوقه از مستأجر

0

مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعاوی اصلی مالک (موجر) و مستاجر شامل دعوای الزام به تحویل ملک یا مورد اجاره به مستاجر در کنار دعوی مطالبه اجور معوقه از مستاجر، دعوی الزام موجر به پرداخت وجه ودیعه، دعوی الزام مالک به تعمیرات اساسی ملک (عین مستاجره)، دریافت دستور تخلیه فوری، دعوای مطالبه حکم تخلیه، می شود. با انعقاد قرارداد اجاره، پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر ازجمله وظایف مستأجر است. حال اگر مستأجر در موعد مقرر اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر (اجاره دهنده) یا مالک می‌تواند دادخواست مطالبۀ اجور معوقهبه دادگاه تقدیم نماید. منظور از اجور معوقه، مجموع مبالغ اجاره‌بهایی است که مستأجر در زمان تصرف و استفاده از ملک پرداخت نکرده است. برای آشنایی کامل با مدارک، مراحل و نکات اجور معوقه، این مطلب را با دقت مطالعه و در بخش نظرات، تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

پیش نیاز و ملزومات

مدارک لازم برای مطالبه اجور معوقه عبارت است از:

  • کارت ملی
  • شناسنامه
  • قرارداد اجاره
  • سند مالکیت
  • حسب مورد استفاده از شهادت شهود و مطلعين، تحقیقات محلی و نیز درخواست استعلام از مراجع ذی‌صلاح
  • کارت عابربانک جهت پرداخت هزینه دادرسی و اجرای حکم

مراحل اصلی

اول | بررسی شرایط برای مطالبه اجور معوقه

در اولین مرحله باید مسأله خود را به دقت بررسی کنید. در برخی مواقع، متاسفانه مستآجر بنا به شرایط، برای مدتی امکان پرداخت اجاره بها نخواهد داشت. در این مواقع بهتر است قبل از هرگونه اقدام حقوقی، ابتدا با حمایت و همراهی نسبت به حل موضوع اقدام نمایید. در حالت عادی که به صورت غیررسمی تمایل به حل موضوع دارید، طرفین به صورت توافقی و یا با مراجعه به بنگاه (به عنوان حکم)، موضوع را حل و فصل نموده و در نهایت هزینه های پرداخت نشده از مبلغ ودیعه (در صورت وجود مبلغ ودیعه) و مابقی به مستاجر ارائه می شود.

چنانچه تصمیم شما برای مطالبه اجور معوقه به صورت حقوقی و رسمی، قطعی است و البته نسبت به مراحل انجام کار اشراف ندارید، می توانید برای انجام مراحل از روش های زیر استفاده کنید:

  • مشاوره حقوقی: در این روش کار توسط خود شما انجام می شود اما در موارد و مقاطع خاص می توانید از تخصص یک مشاور حقوقی حرفه ای استفاده کنید.
  • خدمات وکالت: در این روش شما انجام امور را به یک وکیل حرفه ای از طریق قرارداد وکالت واگذار می کنید. برای آشنایی با مراحل و نکات گرفتن وکیل، کلیک نمایید.


!
به لحاظ قانونی اگر مستاجر حتی یک ماه اجاره خود را پرداخت نکند، موجر می تواند برای مطالبه آن به صورت قانونی اقدام نماید. اما معمولا مالک یا موجر زمانی که مبلغ اجاره پرداخت نشده فراتر از میزان ودیعه قرض الحسنه برود، در صورت تمایل، به صورت حقوقی اقدام می کند.


!
همانطور که می دانید، در بسیاری مواقع، مالک یا موجر، برای کاهش ریسک عدم پرداخت اجاره بها، مبلغی را به عنوان ودیعه در نظر می گیرد تا در صورت عدم پرداخت قطعی اجاره، از آن کسر نماید.

دوم | مراجعه و ثبت دادخواست مطالبه اجور معوقه

برای ثبت دادخواست مطالبۀ اجاره معوقه به ضمیمه مدارک لازم، حسب مورد به دفتر خدمات قضایی یا شورای حل اختلاف و یا دادگاه حقوقی صالح مراجعه کنید. این دعوا، مالی است.

مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست مطالبه اجور معوقه

بررسی های دانوما نشان می دهد صلاحیت رسیدگی در مورد مطالبۀ اجور معوقه به صورت زیر است:

  • صلاحیت رسیدگی تا سقف مبلغ بیست میلیون تومان با شورای حل اختلاف،
  • صلاحیت رسیدگی در مطالبۀ بیش از بیست میلیون تومان در صلاحیت دادگاه صالح است که برای ثبت دادخواست مطالبۀ اجاره معوقه از دادگاه ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید.


!
بررسی دانوما نشان می دهد در شهرهایی که دفتر خدمات قضایی تشکیل شده است، برای ثبت دادخواست مطالبه اجاره معوقه ابتدا باید به دفاتر مذکور مراجعه کنید. در شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی تشکیل نشده است، باید به دادگاه مراجعه نمایید.

سوم | ارسال ابلاغیه رسیدگی دعوا به طرفین

پس از ثبت دادخواست مطالبه ی اجور معوقه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب دادگاه حقوقی ارجاع می‌شود. وقت رسیدگی تعیین می‌شود و به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. شایان ذکر است ابلاغیه به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. و هر کدام از طرفین می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ثنا وارد شده و پس از ثبت نام، ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند.

چهارم | مراجعه به دادگاه و شرکت در جلسه رسیدگی

جلسه رسیدگی به دعوا در روز و ساعت تعیین‌شده با حضور طرفین یا وکلای آن‌ها تشکیل می‌گردد. بنابراین، در موعد مقرر به همراه اصل مدارک، در دادگاه حاضر شوید. بررسی دانوما نشان می دهد، به طور معمول هر جلسه در حدود 30 دقیقه به طول می انجامد.

مراجعه به دادگاه برای مطالبه اجاره های معوقه

پنجم | صدور و ابلاغ رای دادگاه در مورد اجور معوقه به طرفین

حکم دادگاه پس از رسیدگی به دعوا و بررسی مدارک توسط قاضی صادر می‌شود. پس از مدتی حکم صادره به طرفین دعوا یا وکلای آنها ابلاغ می‌گردد. در نهایت همانطور که پیشتر نیز عنوان شد ابلاغ حکم صادر شده به صورت پیامک برای هر یک از طرفین ارسال می شود. هر کدام از دوطرف می بایست از طریق لینک ارسال شده به سامانه ابلاغ وارد شده و ابلاغیه مورد نظر را دریافت نمایند. شایان ذکر است ابلاغ آرای دادگاه از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی قابل دسترس است. البته جهت استفاده از این خدمت، ابتدا باید در سامانۀ ثبت نام الکترونیک (ثنا) ثبت نام کنید.

ششم | اعتراض به رای دادگاه کیفری در صورت لزوم

پس از صدور حکم، چنانچه هر یک از طرفین به رای دادگاه اول (دادگاه بدوی) معترض باشد و رای دادگاه را برخلاف منفعت خود و یا مغایر با قانون بداند می تواند در چارچوب قانونی اقدام به اعتراض به رای کند. روش های اعتراض به آراء دادگاه ها به دو دسته کلی (عادی یا فوق العاده) تقسیم می شود:

  • روش های عادی اعتراض به رای دادگاه: طرق عادی شکایت از آراء دادگاه ها به روش هایی گفته می شود که اصولا مجاز هستند مگر در مواردی که در قانون استثناء شده باشند. این روش ها شامل واخواهی و تجدید نظر می شود.
  • روش های فوق العاده اعتراض به رای دادگاه: این روش ها صرفا در مواردی که قانونگذار مجاز دانسته است، امکان پذیر است. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری، طرق فوق العاده شکایت از رای دادگاه شامل فرجام خواهی، اعتراض شخص ثالث و اعاده دادرسی می شود.

در نهایت جهت اعتراض به رای دادگاه و حتی قرارهای صادرشده، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه (متناسب با هر یک از انواع اعتراض به رای دادگاه) را به همراه مدارک شناسایی و دادنامه یا قرار مورد را ارائه دهید.


!
بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.

پیشنهاد ویژه مطالعه: مراحل و نکات اعتراض به رای دادگاه

هفتم | درخواست اجرای حکم پرداخت اجاره معوقه

اجرای حکم مطالبه اجور معوقه

همانطور که می دانید، حکم دادگاه، خود به خود اجرا نمی‌شود، و چنانچه مستجر پس از تعیین و صدور رای دادگاه نسبت به پرداخت اقدام نکند، موجر (در صورتی که رأی به نفع آن صادر شود) باید اجرای آن را تقاضا کرده تا اجرائیه برای آن صادر شود. روال درخواست اجرای حکم در این مرحله به صورت زیر است:

  • مالک یا موجر (در صورتی که رای به نفع او صادر شده) پس از قطعی شدن رأی، تقاضای اجرای حکم و یا صدور اجراییه را به دفتر دادگاه تقدیم می‌نماید.
  • دفتر دادگاه درخواست را همراه با گزارش لازم و پرونده تقدیم دادگاه می‌کند.
  • دادگاه در صورت احراز شرایط برای صدور اجراییه، دستور لازم برای صدور آن را صادر می کند.
  • بعد از آن اجراییه به مأمور اجرا ارجاع داده می‌شود. مدیر اجرایی حکم، پرونده‌ای در این راستا تشکیل می‌دهد.

هشتم | صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه

اجرای حکم اجور معوقه

پس از صدور رأي قطعی و درخواست اجرای آن، یک ابلاغیه اجرای حکم (اجراییه)، برای محکوم علیه، به صورت الکترونیکی از طریق سامانۀ ابلاغ الکترونیک قضایی و یا حضوری، ارسال می شود.


!
برگ اجراییه عملا توسط مدیر دفتر تکمیل می‌شود. این برگه‌ها از قبل تهیه شده و چاپی است، فقط کافی است که اطلاعات لازم در آن منعکس شود. اجراییه در دو نسخه صادر می‌شود یک نسخه از آن در پرونده و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم‌علیه داده می‌شود.

نهم | اجرای حکم مطالبه اجور معوقه

اجرای حکم

پس از ارسال ابلاغیه، اجرای حکم لازم می شود. محکوم علیه باید در بازه زمانی رأی دادگاه، کلیه الزامات آن را اجرا نماید. در غیر این صورت، قانون تمهیداتی را برای حفاظت از حقوق محکوم له (کسی که رأی دادگاه به نفع او صادر شده) در اجرا، درنظر گرفته است. در نهایت، اجاره دهنده (موجر) می‌تواند با معرفی اموال مستأجر و توقيف آن، مبلغ مورد نظر را دريافت نماید. اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می‌توان نسبت به جلب او اقدام نمود.


!
چنانچه مالک یا اجاره دهنده، مبلغی به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد، بعد از صدور اجرائیه می تواند مبلغ ودیعه را به عنوان اموال معرفی نماید و با توقیف مبلغ وديعه، اجور معوقه را از مبلغ وديعه دریافت نماید.

لغات و اصطلاحات

  • محکوم له: فردی که قانون به نفع او فرد یا افرادی را به انجام کاری محکوم کرده است.
  • محکوم علیه: فردی که به انجام کاری محکوم شده است.
  • محکوم به: چیزی که بین محکوم علیه و محکوم له به آن حکم شده است.
  • اجور معوقه: منظور از اجور معوقه، مجموع مبالغ اجاره‌بهایی است که مستأجر در زمان تصرف و استفاده از ملک پرداخت نکرده است.
  • واخواهی: واخواهی یکی از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه بوده و شامل اعتراض به آرا و احکام غیابی (و نه احکام حضوری) است. بنابراین تمامی احکام غیابی در مهلت مقرر، قابل واخواهی هستند، مگر اینکه خلاف آن در قانون ذکر شده باشد. حق واخواهی صرفا برای خوانده متصور است و خواهان در هیچ موردی حق واخواهی ندارد.
  • تجدید نظر: شخصی که نسبت به موضوعی در دادگاه بدوی محکوم شود می تواند درخواست تجدید نظر و قضاوت دوباره در موضوع محکومیت خود را از دادگاه تجدید نظر اعلام نماید. اصولا آراء صادره از دادگاه قابل تجدید نظرخواهی هستند، مگر آنکه در قانون استثناء شده باشند. بر مبنای قانون آیین دادرسی مدنی، مدت زمان تجدید نظرخواهی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای افراد مقیم خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم است. تجدید نظر از روش های عادی اعتراض به رای دادگاه است.
  • فرجام خواهی: فرجام خواهی عبارت است از تشخیص انطباق یا عدم انطباق رای مورد درخواست با موازین شرعی و مقررات قانونی. رسیدگی به دادخواست فرجام خواهی در دیوان عالی کشور صورت می گیرد و دیوان از طریق تأیید یا نقض رای مورد درخواست فرجام، به وظیفه اصلی خود، عمل می کند. در نهایت چنانچه دیوانعالی کشور رای صادر شده را نقض کند، به صورت محتوایی به دعوا رسیدگی نمی کند و پرونده آن را به دادگاه هم عرض ارسال می کند تا مجدد مورد رسیدگی قرار گیرد.
  • اعتراض شخص ثالث: اگرچه رای دادگاه در مورد طرفین دعوا صادر می شود اما گاهی آراء صادره علاوه بر طرفین، در ارتباط با شخص ثالث نیز آثاری به بار می آورد. به همین دلیل، کسی که از این حکم اثر می پذیرد، می تواند به این حکم اعتراض نماید. در نظر داشته باشید تا زمانی که رای دادگاه قطعینشده است و جریان رسیدگی به واسطه تجدید نظر خواهی ادامه دارد، امکان اعتراض شخص ثالث وجود ندارد و شخص ثالث میتواند در قالب دعوای ورود ثالث، وارد دعوا شود یا از ناحیه یکی از طرفین پرونده در قالب دعوای جلب ثالث، به دادرسی جلب گردد. این یک روش اعتراض فوق العاده است.
  • اعاده دادرسی: اعاده دادرسی یکی از طرق شکایت فوق العاده از احکام قطعیت یافته است. این شیوه از اعتراض، مختص اعتراض به احکام قطعیت یافته از سوی محاکم، چه احکام دادگاه بدوی و چه دادگاه تجدید نظر است. بنابراین قرار های صادره قابلیت اعاده دادرسی را ندارند. اعاده دادرسی موجب می شود در صورت وجود یکی از جهات قانونی مجددا توسط همان دادگاه صادر کننده حکم، مورد قضاوت دوباره قرار گیرد.

منابع و ارجاعات

 

نظرات کاربران

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شانزده + 3 =