6 شهریور 1401
مقدمه
همانطور که می دانید برای ساختمان سازی باید با مراحل و چگونگی دریافت پروانۀ ساختمان و مراحل دریافت انشعاب آب و فاضلاب آشنایی داشته باشید. اگر تصمیم به مشارکت در ساخت گرفته اید به دانستن نکات کلیدی و نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هم نیاز مبرم خواهید داشت. پروانه یا جواز ساخت (ساختمان) مجوزی رسمی از شهرداری است که به مالکیا پیمانکار اجازه میدهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را طبق چهارچوبی مشخص انجام دهد. انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. اصلیترین هدف اخذ مجوز ساخت اطمینان از ساخت و ساز قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آییننامهها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهرهمندی از تسهیلات بانکی و بیمه، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار میآیند. در این مطلب، مراحل اصلی و نکات کلیدی صدور و اخذ پروانه یا جواز ساخت ساختمان، ارائه می شود. امید است با رعایت این موارد تجربه خوبی از دریافت این جواز ساختمان داشته باشید.
!
باتوجه به اینکه این فرآیند به تدریج در حال الکترونیکی شدن خواهد بود، امکان دارد در آینده نزدیک برخی مراحل اولیه دچار تغییر شود. دانوما در تلاش است با تغییر و تثبیت این رویه، نسبت به بروز رسانی مراحل اقدام نماید.
پیش نیاز و ملزومات
مدارک اولیه جهت صدور جواز ساخت یا پروانه ساختمان عبارت است از:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا وکالت نامه
- اصل و تصویر برگه های تسویه عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال های پیشین
- اصول و تصویر فیش آب، برق، گاز و تلفن
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت (درصورت ورثه ی بودن ملک)
- نقشه های طرح تفصیلی
- اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند
- نامه ی سازمان اوقاف (در صورت وقفی بودن ملک)
مدارک پیش نویس صدور پروانه ساختمان عبارت است از:
- برگ سبز مهر شده 4 رشته مهندس سازه، معماری، برق و مکانیک
- برگ سبز (سهمیه سالانه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- فایل اتوکد نقشه های محاسباتی سازه، برق و مکانیک
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
- برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
- چک لیست های برخی مباحث 22 گانه مقررات ملی ساختمان (مانند مبحث 6)
!
برای دریافت صورت مجلس تفکیکی باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نمایید.
مراحل اصلی
!
باتوجه به اینکه این فرآیند به تدریج در حال الکترونیکی شدن خواهد بود، امکان دارد در آینده نزدیک برخی مراحل اولیه دچار تغییر شود. دانوما در تلاش است با تغییر و تثبیت این رویه، نسبت به بروز رسانی مراحل اقدام نماید.
اول | مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهر و تشکیل پرونده
–
چنانچه برای اولین بار قصد تشکیل پرونده دارید، در مرحله اول صدور پروانه ساخت، برای احراز هویت، مدارک اولیه(هویتی، ملکی و مالکیتی خود) را به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک ارائه کنند. بررسی دانوما نشان می دهد، در ادامه برای استفاده از خدمات الکترونیک برای شما یک حساب کاربری ایجاد می شود. پس از بارگزاری مدارک درخواست شما ثبت شده و فرآیند صدور جواز ساخت به جریان خواهد افتاد.
دوم | بازدید اولیه از ملک توسط کارشناسان شهرداری
–
در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران، قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخصشده و به اصطلاح طرح تفصیلی اجرا میشود. کارشناس طرح تفصیلی، کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص میکند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرحهای شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسیشده تا ساخت و ساز بنا با پروژههای عمرانی منطقه تداخل نداشته باشد. اگر تداخلی مشاهده شد باید اصلاحات آن انجام شود. بنابراین بعد از ثبت درخواست و تشکیل پرونده، کارشناسان شهرداری از ملک بازدید کرده و اطلاعات پروژه را در پرونده ثبت می نمایند. برای اینکه شهرداری در هر نقطه از شهر بهترین تصمیم برای ساخت و ساز را بگیرد بازدید اولیه بسیار مهم است.
!
در بازدید مواردی از قبیل: ابعاد ملک، عرض خیابان، موقعیت مجاورین (در صورت نیاز به پخ در بنا)، تعیین و گزارش می شود.
سوم | صدور دستور نقشه
–
بررسی دانوما نشان می دهد بعد از انجام مراحل فوق، دستور تهیه نقشه توسط کارشناس شهرسازی به مالکصادر میشود. دستور نقشه طی یک اتوماسیون اداری برای ملک موردنظر صادر شده و اطلاعاتی از قبیل ابعاد باقی مانده ملک پس از اصلاحی های موردنظر شهرداری، مساحت پس از اصلاحی، تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه در دستور نقشه ذکر می شود.
چهارم | طراحی نقشه توسط مهندس مشاور
–
در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده میشود. بررسی های دانوما نشان می دهد، در ادامه مهندس طراح باید بر اساس دستور نقشه، طرحی را تهیه کند که مقررات شهرداری، ضوابط آتش نشانی و قوانین ملی ساختمان در آن لحاظ می شود. پس از طراحی، نقشه های تهیه شده توسط مهندس مشاور به دفتر خدمات الکترونیک ارسال می شود. حال چنانچه اشکالی در آن باشد مهندس مشاور آن را اصلاح و دوباره به دفتر الکترونیک ارسال کرده و تأییدیه نقشه را دریافت می کند. طراحی نقشه معماری از مهمترین مراحل صدور پروانه ساختمان است زیرا حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضا در آن ارائه میشود.
پنجم | پرداخت عوارض
–
پس از رفع ایرادات و نهایی شدن نقشه معماری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین میشود. در نتیجه پس از تأیید نقشه، مالک باید عوارض تخریب و نوسای ساختمانرا پرداخت کند. میزان این عوارض به عوامل زیر بستگی دارد:
- شهر و منطقه ای که زمین در آن واقع شده است
- تعداد طبقات ساختمان
- مساحت ملک
- تعداد پارکینگ
!
خرید احتمالی تراکم مازاد نیز در این مرحله صورت می گیرد.
ششم | تعیین مهندس ناظر
–
برای تعیین مهندس ناظر روال زیر دنبال می شود:
- مالک در دفتر خدمات الکترونیک، فرم تقاضای مهندس ناظر را تکمیل می کند.
- سپس، دفتر خدمات الکترونیک نتیجه تعیین ناظر را پس از بررسی به مالک اعلام می نماید.
- قرارداد میان مهندس ناظر و مالک پس از انعقاد به دفتر خدمات الکترونیک ارائه می شود.
هفتم | تهیه و ارائه مدارک پیش نویس
–
انجام این مرحله بر عهده مالک یا وکیل قانونی (مانند پیمانکار) اوست. همانطور که پیش تر عنوان شد، مدارک پیش نویس که مالک باید به دفتر خدمات الکترونیک ارائه بدهد عبارت است از:
- برگ سبز مهر شده 4 رشته مهندس سازه، معماری، برق و مکانیک
- برگ سبز (سهمیه سالانه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
- فایل اتوکد نقشه های محاسباتی سازه، برق و مکانیک
- برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
- برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما
- چک لیست های برخی مباحث 22 گانه مقررات ملی ساختمان (مانند مبحث 6)
!
مبحث 6 در مورد خداقل بارهایی است که می بایست در طراحی ساختمان مورد استفاده قرار بگیرد.
هشتم | صدور و استعلام دریافت پروانه ساخت ساختمان
–
پس از تأیید نقشه ها و مجوزهای چهار رشته، نوبت اخذ تأییدیه مسئولین مربوطه در شهرداری می رسد که به صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان صادر می شود. در نهایت برای آگاهی از صحت پروانه و گواهی ساختمان به سامانه استعلام پروانه و گواهی ساختمان مراجعه نمایید.
!
پروانه ی ساخت از زمان صدور، 2 سال اعتبار دارد که تا 2 سال دیگر هم قابل تمدید خواهد بود.
!
شایان ذکر است بررسی های دانوما نشان می دهد که از بهمن ماه 98، بخش های بیشتری از این مراحل به صورت الکترونیکی و اینترنتی قابل ارائه و پیگیری است.
نکات کلیدی
نکات مهم صدور و دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمان عبارت است از:
- برای آگاهی از صحت پروانه و گواهی ساختمان به سامانه استعلام پروانه و گواهی ساختمان مراجعه نمایید.
- هر ساختمان با متراژ بالای ۳۰۰۰ مترمربع معمولاً نیاز به یک مجری طرح و چهار ناظر دارد که یکی از ناظرین به عنوان هماهنگکننده انتخاب شده و گزارشات مراحل ساختمانی را به شهرداری و سازمان نظاممهندسی تحویل میدهد.
- اگر در حین ساخت بنا به دلایل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پروندهای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و مراحلی مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
- اگر در حین اجرا اضافه بنایی مازاد بر متراژ ذکرشده در پروانه مشاهده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید بابت اضافه متراژ، عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف برای وی صادر شود.
- اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد با پرداخت عوارض شهرداری مشکل حلنشده و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح میشود و معمولاً رأی به تخریب داده خواهد شد.
لغات و اصطلاحات
- پروانه یا جواز ساخت: مجور معتبری است که قبل از انجام ساخت و ساز بنابه درخواست مالک یا وکیل قانونی اون از طرف شهرداری صادر می گردد. در صورت عدم دریافت آن شهرداری حق متوقف کردن ساخت و ساز را دارد. به طور معمول پروانه ساخت شامل موارد زیر است: محل ساخت، نوع کاربری، مساحت و نقشه کروکی زمین، تعداد طبقات و واحد، میزان تراکم، نوع اسکلت و مساحت بنا، مشخصات متقاضی صدور پروانه ساخت، شماره پلاک ثبتی زمین، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه، مهلت اعتبار.
منابع و ارجاعات
- مقررات ملی ساختمان
- سایت های اینترنتی در حوزه ساختمان
نوشته های مشابه
06
شهریور
06
شهریور
06
شهریور
06
شهریور
06
شهریور
دقیقا نیاز به این نکات داشتم ما دنبال جواز ساختیم و اولین باره و اطلاعات زیادی نداشتیم